今年上半年，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)影響，新房供應(yīng)使得市場(chǎng)需求持續(xù)擠向二手住宅市場(chǎng)。部分一二線城市成交量明顯上漲，且價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，下半年全國(guó)大部分城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新周期。

多個(gè)城市二手房掛牌價(jià)小幅回落

今年上半年，多個(gè)城市二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回調(diào)跡象。以北京為例，據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，今年6月、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)兩連跌，目前整體保持在1.5萬(wàn)套上下的規(guī)模。

價(jià)格方面，在6月環(huán)比下降2.5%的基礎(chǔ)上，7月北京二手住宅成交均價(jià)由降轉(zhuǎn)升，環(huán)比小幅上漲1.3%，不過(guò)仍低于5月價(jià)格。綜合今年上半年數(shù)據(jù)，今年3月份以來(lái)，北京二手房?jī)r(jià)有漲有跌，小范圍內(nèi)來(lái)回波動(dòng)，整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析表示，2017年“317新政”之后，北京房?jī)r(jià)明顯回落，一年累計(jì)跌幅大約在17%左右，市場(chǎng)因此重新產(chǎn)生了對(duì)購(gòu)房者的吸引力，并由首次置業(yè)需求、改善需求構(gòu)成了市場(chǎng)的新一波需求，春節(jié)過(guò)后，這波需求集中釋放，最終形成了5月的市場(chǎng)高點(diǎn)。

“不過(guò)，需求集中釋放后，市場(chǎng)后續(xù)動(dòng)能不足。”胡景暉說(shuō)，因?yàn)樵撨M(jìn)場(chǎng)的客戶或觀望的客戶在4、5月份進(jìn)行了集中消化，所以6月、7月的買家和資金相對(duì)較少，市場(chǎng)交易量也開始下滑。

“北京市場(chǎng)4、5月的短暫升溫曾一度結(jié)束了二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌超過(guò)一年的趨勢(shì)。”胡景暉分析表示，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機(jī)屬性低，加上調(diào)控政策從未松動(dòng)，所以房?jī)r(jià)雖然止跌轉(zhuǎn)升，但幅度不大。“6月、7月交易量下滑之后房?jī)r(jià)又進(jìn)入了有漲有跌的小幅波動(dòng)狀態(tài)，整體則保持穩(wěn)定。”

從上半年重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格變化來(lái)看，也呈現(xiàn)出掛牌價(jià)格小幅回落的格局。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，掛牌均價(jià)普遍高于成交均價(jià)也不難看出目前的二手房市場(chǎng)主要以賣方主導(dǎo)，房主普遍對(duì)樓市房?jī)r(jià)有著較高的預(yù)期。

但隨著市場(chǎng)熱度的變化看，二手住宅業(yè)主掛牌價(jià)格議價(jià)空間也正逐漸打開，調(diào)低價(jià)格以換取成交，另一方面，隨著賣方降價(jià)成交普遍，買方成交價(jià)格也開始小幅上升。

部分城市二手房?jī)r(jià)格“虛高”

今年上半年，一方面二手房掛牌價(jià)格小幅下滑，業(yè)主惜售心態(tài)使得供應(yīng)減少；與此同時(shí)，整體成交量自2017年四季度開始觸底回升，重點(diǎn)城市上半年成交量漲跌不一。

例如，廣州2018年上半年二手房市場(chǎng)成交冷淡，同比降幅分別高達(dá)71%和63%。其次是規(guī)模最小的廈門，同比跌幅均為68%。但上海、深圳、合肥三城同比仍出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，合肥的上漲最為顯著，成交面積為161萬(wàn)平方米，同比漲幅高達(dá)33%。

克而瑞地產(chǎn)中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，另一方面，除北京、上海外，其余重點(diǎn)城市如廣州、重慶、合肥、武漢等一、二手住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象持續(xù)，尤其是武漢價(jià)差最顯著。“這種現(xiàn)象，主要源于新房‘限價(jià)’與二手房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺。”

楊科偉指出，從一二線10大重點(diǎn)城市二手住宅成交均價(jià)看，上半年除北京、上海、鄭州外，其余7個(gè)城市二手住宅成交均價(jià)均高于一手住宅均價(jià)，主要是受新房“限價(jià)”政策影響，普遍造成一、二手房房?jī)r(jià)“倒掛”，“這也是2018年上半年二手房市場(chǎng)持續(xù)冷淡，新房銷售火爆的主要原因。”

從不同能級(jí)城市來(lái)看，一線城市中，廣州房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象在2018年上半年持續(xù)加重；此外深圳6月首次出現(xiàn)一、二手“倒掛”現(xiàn)象，價(jià)差達(dá)到3627元/平方米。二線城市中，重慶則表現(xiàn)為一、二手住宅成交價(jià)格同步上揚(yáng)，且兩者價(jià)差逐漸拉近；武漢則一、二手房?jī)r(jià)差保持相對(duì)穩(wěn)定，但兩者價(jià)差有小幅擴(kuò)大之勢(shì)。

“從武漢來(lái)看，在成交均價(jià)方面，一、二手房‘倒掛’價(jià)差達(dá)1倍有余，明顯存在‘虛高’現(xiàn)象”。楊科偉分析認(rèn)為，“一方面是因?yàn)檫@些城市新房?jī)r(jià)格被顯著低估，新房備案以毛坯為主，而現(xiàn)實(shí)的操作往往會(huì)‘捆綁精裝’，無(wú)形中提升了購(gòu)房者的潛在成本。”

“另一方面，成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致二手房成交均價(jià)被拉升。”楊科偉表示，以武漢為例，上半年中心城區(qū)二手住宅成交量占全市二手住宅成交量的79%，而中心城區(qū)新房成交量卻僅占全市新房成交量的42%，“因而總體的價(jià)差難免存在‘失真’的嫌疑。”

進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升新周期

今年8月7日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)座談會(huì)，會(huì)議重申房地產(chǎn)調(diào)控，并提出兩大要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，二是對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。

楊科偉分析認(rèn)為，“回顧住建部5月集中約談部分城市之后，這些城市快速響應(yīng)，‘四限’加碼，可以看出約談效果影響之大，此次住建部又重啟座談會(huì)，并且措辭嚴(yán)厲地提出對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)，顯示出未來(lái)房?jī)r(jià)控制的決心。”

“國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策始終是堅(jiān)定的。上半年住建部已多次要求各地落實(shí)樓市調(diào)控，七部委也已決定下半年在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，未來(lái)全國(guó)樓市調(diào)控只會(huì)更嚴(yán)，不會(huì)放松。”胡景暉分析表示。

針對(duì)不同類型城市未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán)，也是史上最嚴(yán)，所以未來(lái)房?jī)r(jià)整體趨于平穩(wěn)；三四線城市政策正在趨緊，自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸引力，未來(lái)房?jī)r(jià)上行空間較小；相比于一線及三四線，二線城市會(huì)承接更多的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)房?jī)r(jià)的上行壓力比一線及三四線更大。

胡景暉說(shuō)，“結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，未來(lái)央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率，通過(guò)定向調(diào)整、精準(zhǔn)導(dǎo)入來(lái)釋放流動(dòng)性，以滿足剛需的資金要求。”在政策的平衡下，下半年全國(guó)樓市仍將趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。而在供應(yīng)上，下半年各城會(huì)加大供應(yīng)，以滿足剛需、平抑價(jià)格，市場(chǎng)交易量會(huì)穩(wěn)中有升。

“下半年在市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)下，重點(diǎn)城市二手房市已進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新周期。”楊科偉說(shuō)，目前部分大量積壓的剛需和改善需求開始放棄觀望，在價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定甚至還有小幅議價(jià)空間的情況下，購(gòu)房需求在二手房市場(chǎng)合理有序釋放，“重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)將進(jìn)入價(jià)穩(wěn)量升的新階段。”

楊科偉分析預(yù)測(cè)，“下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交有望繼續(xù)回升，成交價(jià)格也將會(huì)小幅上揚(yáng)。在新房限價(jià)短期持續(xù)情況下，一、二手住宅價(jià)格‘倒掛’的城市市場(chǎng)價(jià)差也將持續(xù)縮小。”（高偉）